Wat is een bewoonbaarheidsverklaring?

De bewoonbaarheidsverklaring Spanje is een document waarin een architect verklaart dat een woning voldoet aan de eisen voor veilig en normaal gebruik als woonruimte.

In Spanje wordt dit vaak geregeld via een zogenoemde declaración responsable de ocupación. Dit is een verklaring waarbij een architect bevestigt dat de woning voldoet aan de regels, zonder dat de gemeente altijd fysiek hoeft te controleren.

De verklaring wordt ingediend bij de gemeente, samen met aanvullende documenten. De gemeente heeft vervolgens een bepaalde termijn om te reageren. Blijft een reactie uit, dan wordt de aanvraag vaak automatisch goedgekeurd.

Welke documenten worden vaak meegestuurd?

• Bewijs van betaling van de onroerendezaakbelasting (IBI)
• Facturen van water en elektriciteit
• Gegevens van de woning en eigenaar

Primera ocupación vs. segunda ocupación

In Spanje wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten bewoning:

Primera ocupación (eerste bewoning)

Dit geldt voor nieuwbouwwoningen of recent afgeronde projecten. De licencia de primera ocupación is de eerste officiële toestemming om de woning te bewonen.

De gemeente controleert hierbij vaak of de woning is gebouwd volgens de vergunning en regelgeving.

Segunda ocupación (latere bewoning)

Dit geldt voor bestaande woningen. Bij verkoop of na verloop van tijd (vaak circa 10 jaar) moet de woning opnieuw administratief worden geregistreerd.

In deze fase is er meestal geen fysieke controle meer, maar wordt gekeken naar documenten en verklaringen.

Wanneer heb je een bewoonbaarheidsverklaring nodig?

Een bewoonbaarheidsverklaring Spanje is vooral nodig in de volgende situaties:

• Bij het verhuren van een woning
• Voor het aanvragen of wijzigen van nutsvoorzieningen
• Bij verkoop van een woning (bijvoorbeeld voor een hypotheek)

Is een bewoonbaarheidsverklaring altijd verplicht?

Niet altijd. Als een woning al in gebruik is en voorzieningen actief zijn, lijkt het soms niet noodzakelijk. Dit is met name het geval bij finca's. 

Toch is het verstandig om dit goed te laten controleren. Bij een aanvraag kunnen verborgen problemen naar voren komen, zoals illegale bouw of ontbrekende vergunningen.

Wij adviseren dan ook altijd om een woning enkel te kopen wanneer deze vergunning wél aanwezig is, of afgegeven kan worden voor de overdracht. 

Verjaring van illegale bouw in Spanje (15 jaar)

Een belangrijk onderwerp bij de bewoonbaarheidsverklaring Spanje is de verjaring van illegale bouw.

Wat betekent verjaring?

Verjaring betekent dat de gemeente na een bepaalde periode niet meer handhavend kan optreden tegen illegale bouw (bouw die zonder vergunning is uitgevoerd). De woning of aanpassing is dan niet volgens de normen gebouwd, maar deze zullen in bepaalde situaties dan wel worden geregistreerd. 

Termijnen van 10 of 15 jaar

De exacte termijn verschilt per regio in Spanje, maar in de Costa Blanca Noord is deze termijn 15 jaar. 

Na deze periode kan de gemeente geen boete meer opleggen of sloop eisen. Het kan dan geregistreerd worden. 

Let op: dit geldt alleen wanneer er geen overtreding op de woning rust en het niet op beschermd gebied ligt. 

Belangrijk om te weten

De bouw wordt niet automatisch “legaal”, maar wel niet-handhaafbaar

Banken, kopers of notarissen kunnen alsnog vragen stellen

Bij nieuwe aanvragen (zoals een bewoonbaarheidsverklaring) kan het alsnog naar voren komen

Mogelijke problemen bij de aanvraag

Illegale bouw of verbouwingen

Aanpassingen zonder vergunning kunnen tijdens de aanvraag zichtbaar worden.

Ontbrekende primera ocupación

Soms blijkt dat er nooit een eerste woonvergunning is afgegeven. Dit maakt het traject complexer. Laat dit altijd controleren door jouw advocaat. 

Lopende procedures of boetes

Als er nog geen verjaring is opgetreden, kan de gemeente nog optreden.

Wat als je geen bewoonbaarheidsverklaring hebt?

Het ontbreken van een verklaring hoeft niet direct een probleem te zijn, maar kan wel complicaties veroorzaken:

• Problemen bij verhuur
• Moeilijkheden met nutsvoorzieningen
• Extra eisen bij verkoop of hypotheek
• Juridische onzekerheid

Waarom speelt dit vaak bij finca’s?

Veel finca’s zijn jaren geleden gebouwd onder andere regels.

Sindsdien zijn de eisen strenger geworden (milieu, infrastructuur, bestemmingsplannen).

Gevolg:

De woning mag er staan

Maar voldoet niet meer aan de eisen voor (her)afgifte van een verklaring 

Zekerheid of risico: wat is verstandig?

Bij vastgoed in Spanje moet je vaak kiezen tussen zekerheid en risico. Sommige mensen willen alles volledig geregeld hebben, terwijl anderen een bepaald risico accepteren.

Wij adviseren zelf om enkel iets te kopen wanneer alle papieren helemaal in orde zijn. 

Waarom dit document ook zonder directe noodzaak belangrijk kan zijn

Zelfs als je de woning niet verhuurt, kan het verstandig zijn om de situatie te laten controleren.

De bewoonbaarheidsverklaring Spanje kan helpen om risico’s vroegtijdig inzichtelijk te maken en problemen te voorkomen.

Conclusie

De bewoonbaarheidsverklaring Spanje, inclusief begrippen zoals primera ocupación en segunda ocupación, is essentieel voor duidelijkheid over de juridische status van een woning.

Door hier vooraf aandacht aan te besteden, voorkom je verrassingen en mogelijke risico’s.

Veelgestelde vragen over de bewoonbaarheidsverklaring in Spanje

Wat is het verschil tussen primera en segunda ocupación?

Primera ocupación geldt voor nieuwbouw, segunda ocupación voor bestaande woningen.

Wanneer geldt verjaring bij illegale bouw?

Dit is meestal na 10 of 15 jaar, afhankelijk van de regio. In de Costa Blanca Noord is dit na 15 jaar. Dit geldt enkel voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gebouwd. 

Is verjaring hetzelfde als legalisatie?

Nee niet helemaal. Verjaring kan ook plaatsvinden wanneer er nog een overtreding op de woning rust. Het is dan nog steeds niet legaal. Wanneer er geen geen overtreding op rust (en dit is bewezen met een rapport), dan kan het wel gelegaliseerd worden. 

Heb je altijd een bewoonbaarheidsverklaring nodig?

Niet verplicht om er te kunnen wonen, maar vaak wel bij verhuur, verkoop, aanvraag hypotheek en nutsvoorzieningen.

Wie stelt een bewoonbaarheidsverklaring op?

Een architect beoordeelt de woning en stelt de verklaring op.